商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理，一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲。目前缺的是理解金融的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)團隊和愿意投資于這類(lèi)團隊的金融機構，這二者往往就像雞和蛋的關(guān)系。--資產(chǎn)管理軟件

1、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為投資資產(chǎn)占比中一部分而言，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，更像是一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的游戲。因為它天生具備投資總額高、運營(yíng)管理復雜、投資回收期較長(cháng)等特點(diǎn)，所以，大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資初期，就會(huì )千方百計考慮與資本的結合，多渠道融資是商業(yè)地產(chǎn)的一門(mén)必修課。

那么問(wèn)題來(lái)了，在面對這樣一個(gè)高難度、高挑戰的資產(chǎn)管理命題前，會(huì )有多少資本家愿意投入大量資金和時(shí)間成本來(lái)運作商業(yè)地產(chǎn)呢？尤其是當中國的商業(yè)地產(chǎn)已然大跨步發(fā)展了近10年，越發(fā)呈現白熱化競爭狀態(tài)。

一個(gè)有趣的現象是，資本市場(chǎng)似乎很愿意將資產(chǎn)投資于不動(dòng)產(chǎn)，尤其是中國的保險資金。

2、保險資金的不動(dòng)產(chǎn)投資需求，會(huì )持續增長(cháng)

中國的保險資金會(huì )青睞于不動(dòng)產(chǎn)投資，首先要源于不動(dòng)產(chǎn)本身的特性，正如前面所說(shuō)的，正是由于它投資的期限比較長(cháng)，規模大，而且有一個(gè)長(cháng)期穩定的現金流，加上它的抗通脹性以及同保險公司其他資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度比較低，這些特性都能很好的滿(mǎn)足保險資金的需求。

所以從上來(lái)看，尤其是比較大型的保險公司，都把不動(dòng)產(chǎn)作為一個(gè)重要的配置類(lèi)別，基本上在資產(chǎn)組合中的配置比例都在8%以上，有的能達到10%。在未來(lái)，保險資金的不動(dòng)產(chǎn)投資需求還會(huì )持續增長(cháng)。

3、高端寫(xiě)字樓成為資本市場(chǎng)的新寵

我們從近年來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資案例中發(fā)現，高端寫(xiě)字樓，尤其是門(mén)戶(hù)城市的金融核心區寫(xiě)字樓物業(yè)，愈發(fā)受到保險公司的偏愛(ài)。這要源于高端寫(xiě)字樓普遍具備穩定的投資年回報率和高增長(cháng)率。近年來(lái)我國尤其是保險類(lèi)大宗購置資產(chǎn)形態(tài)中，大部分會(huì )選擇門(mén)戶(hù)城市金融核心區寫(xiě)字樓物業(yè)。

前不久，據一位保險公司負責人表示，城市金融核心區寫(xiě)字樓物業(yè)吸附著(zhù)巨大的人流、物流、資金流、以及信息流，為保險業(yè)開(kāi)展金融業(yè)務(wù)以及資產(chǎn)保值增值提供了有利的保障。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)還可以通過(guò)出售或發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得豐厚的租金以及物業(yè)升值。這樣一來(lái)，保險公司既能擁有辦公樓的所屬權和冠名權，又能通過(guò)所收購項目進(jìn)一步提升自身的形象。可以說(shuō)，門(mén)戶(hù)城市金融核心區寫(xiě)字樓或將成為保險公司不動(dòng)產(chǎn)投資的新寵。

4、不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值正在逐步顯現

以中國人壽為例，在積累了豐富的境外不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理經(jīng)驗下，中國人壽持續發(fā)揮在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)能力，將目光投向了中國甚至是整個(gè)亞太圈當之無(wú)愧的金融門(mén)戶(hù)——上海陸家嘴CBD，匠心打造了一座58層超高樓層的“中國人壽金融中心”超寫(xiě)字樓，一舉成為陸家嘴CBD新地標。

首先，中國人壽金融中心位于陸家嘴金融中心濱江新區HBC，是上海金融機構總部為集中的區域，同時(shí)也是上海浦東核心地段。中國工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行的上海總部大樓，上海市證券交易中心、渣打銀行、匯豐銀行、大華銀行等諸多外金融機構總部分布左右。入駐陸家嘴CBD已然成為實(shí)力企業(yè)必爭之所，是企業(yè)主們提升企業(yè)實(shí)力的一條重要通道。可以說(shuō)，中國人壽金融中心擁有的地段稀缺性和未來(lái)增值空間。

其次，從租戶(hù)所屬行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)仍是上海寫(xiě)字樓的主力租戶(hù)，租賃總面積占比36%。這進(jìn)一步說(shuō)明了中國人壽在不動(dòng)產(chǎn)投資中的敏銳研判。

5、地段不是獨立，資產(chǎn)管理能力更是決定因素

如果大家覺(jué)得評估項目投資收益的核心關(guān)鍵只是地段和選址，這就大錯特錯了。我們看到太多案例，位居城市核心地段，但門(mén)可羅雀。資產(chǎn)待價(jià)而沽，卻無(wú)人問(wèn)津。

其實(shí)，一個(gè)成熟的機構，無(wú)論是金融機構還是商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商，都將管控項目的核心目標放在了資產(chǎn)管理能力上，這也是商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)真正的核心。資產(chǎn)管理是一個(gè)全生命周期的管理過(guò)程，從拿地、到建設開(kāi)發(fā)、到運營(yíng)管控等，都是資產(chǎn)管理的內容。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的紅利在于租賃市場(chǎng)，而租賃本質(zhì)上也是運營(yíng)的生意，核心在于服務(wù)。只有主動(dòng)加強不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理能力，才能提早預判，遇到突發(fā)狀況快速調整。如果將商業(yè)地產(chǎn)投資比作一個(gè)精密儀器，老練的操盤(pán)手一定知道這個(gè)復雜的巨型機械的關(guān)鍵控制點(diǎn)在哪里。在這個(gè)高經(jīng)驗高門(mén)檻的行業(yè)里，如何有效進(jìn)行資產(chǎn)管理考驗著(zhù)一線(xiàn)舵手們的智慧。